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时间过得很快
，2019年已经进入了9月下旬，还有三个多月的时间 ，也就迎来了2020年。如今
，房地产上半场的角逐已尘埃落定，但楼市调控政策持续收紧的信号依然在延续
。此外 ，与上半场“小阳春 ”时各家房企忙着拿地不同
，自国家提出不把房地产作为短期刺激经济的手段后，下半场冷静了许多。对此 ，业内人士普遍表示最后3个多月时间里
，楼市将迎来打折降价潮 。

不过，对于房地产市场的走向 ，本来就是仁者见仁 、智者见智
，所以与看空房价的声音不同，业内依然不乏一些声音期待年底或者明年调控政策能出现松绑 ，这也给观望中的购房者带来了买房的纠结和困扰
。那么，哪一种说法更接近实际形势呢？笔者认为
，房地产调控放松的可能性不大，最起码今年年底甚至明年上半年 ，房地产大局基本已定
，各家房企普遍做好了“入冬
”准备。

楼市开启“过冬模式”，3大“动向 ”值得关注

第一
、“降价促销
”大幕徐徐拉开 ，房企纷纷通过“以价换量”加快销售速度

春江水暖鸭先知
，进入“金九银十 ”以来，开发商的动作渐渐“高调”起来 ，降价促销的大幕正在全国不少城市徐徐拉来 。根据相关统计
，目前北京、广州 、南京
、武汉、杭州 、郑州
、合肥等热点城市都出现了降价促销的情况
。比如，广州、郑州 、武汉纷纷出现了每平方米降价8000元以上的情况 ，北京某高端住宅项目每平方米降价最高甚至接近1万元。此外
，某龙头房企更是在全国800多个楼盘推出打折活动，最低能达到6折 。总体来看 ，虽然“金九
”才过半，但是低首付
、打折优惠、特价房等常规套路已经开始扎堆出现
。

降价促销的背后
，说白了，主要原因就是房子卖不动了。根据易居房地产研究院数据统计 ，8月份监测40个城市新房成交面积环比下降9%
，同比下降3% 。具体看，一线城市环比下降19% ，同比下降16%；二线城市环比下降10%
，同比增长6%；三四线城市环比下降4%，同比下降17%
。显而易见 ，受调控政策的影响
，随着房价预期出现下滑，住宅成交趋于下降 ，开发商业绩压力开始增大
，所以普遍采取通过以价换量方式加快销售速度。因此，最后这几个月 ，降价促销现象或会持续增多，但是具体效果如何
，还是要看降价幅度以及购房者的接受程度 。

第二 、“现金为王”时代来临，房企开始控制成本、谨慎拿地 ，安全和理性成为共同选择

经历了三年的调控
，尤其是2019年以来，房地产调控不断加强对房地产金融政策的监管 ，房地产信托
、发债等融资渠道纷纷被收紧。此前
，某媒体曾发表评论称，未来三年 ，钱少且贵
，现金为王，房地产行业要准备迎接紧日子的到来
。其实 ，从央行多次降准我们也可以明确感受到这一点。就拿此次降准来说
，央行释放长期资金9000亿元，再次明确了增加金融机构对实体经济资金来源的支持 ，房地产行业并没有获得明显利好 。除此之外，高负债房企也正在迎来偿债高峰期
。因此
，作为资金密集型行业来说，“现金为王 ”时代来临了。

面对“现金为王
”阶段 ，卖房回款成为了目前成本最低也最可靠的现金流
，所以开发商普遍开始采取以价换量 。除此之外，目前房企也开始控制成本 ，除了不时被曝节省人力成本外
，目前房企对于拿地也更加谨慎
。毕竟，多拿地就意味着需要占用本来就比较紧张的现金流。截至目前 ，富力、融创等已经表态下半年暂停拿地
，除非是遇到优质的土地项目 。也就是说，虽然土地储备是房企的“粮仓” ，但是与数量相比
，目前更加关注质量，钱要花在刀刃上
。总而言之 ，随着楼市回归理性，维护现金流的安全成为开发商的共同选择。

第三 、房地产调控“稳字当头 ”
，“静观其变
”逐渐成为房地产市场的主流态度

在过去三年时间里，国家调控楼市的态度很坚决 ，力度也很大
，调控政策不断加码，除了限购
、限售等调控方式外 ，住房租赁、共有产权 、长租公寓等长效措施也正大力推进 。面对市场变局
，调控还可能持续多久，目前谁都无法准确说出一个结果
。因此 ，绝大多数开发商基本处于“静观其变”的过程中。目前
，全国不少城市都出现了降价促销现象，而且房企普遍把销售回款作为重心 ，但除此之外
，开发商并没有太多其他大动作 。对此，业内认为目前房价预期整体稳定 ，所以开发商并不打算有其他大动作，总体还是既不大幅降价也不着急拿地
，以不变应万变。

其实，“静观其变 ”的不仅仅是开发商 ，还有炒房客
。经历了三年调控后
，市场整体降温明显，但楼市也出现了分化 ，鹤岗
、乳山、玉门等城市甚至因为房价过低而引起大家关注
，反观一些热点城市，虽然房价涨幅放缓 ，但上涨动力依然存在
，这也增加了炒房客的看涨预期，因此不少炒房客依然寄希望调控能够放松 ，所以让步空间有限。总体来看
，静观其变已成为不约而同的选择 。不过，笔者认为 ，不管怎么样，楼市降温已是事实
，房地产政策利好刚需和改善等自住群体的趋势也是事实，回到过去狂欢时刻的幻想越来越不切实际
。

基于以上3大“动向
”来看 ，下半场买房还是卖房“摆明”了

基于以上趋势
，可以预判的是，未来三个多月 ，楼市降温或会持续
，而打折促销潮也会扎堆出现。但笔者认为，购房者们同时需要明确的是 ，根据稳地价 、稳房价
、稳预期的调控目标
，房地产市场整体不会出现大起大落的情况，再叠加房企的预期也相对稳定 ，所以降价幅度相对有限
，主要方式依然是常规的特价房、低首付等 。因此，对购房者而言 ，房地产走向基本尘埃落定了，大家不用过于担心房价涨跌问题
。

面对这样的态势
，关于买房还是卖房，答案就显而易见了。对于多套房拥有者来说 ，只要调控不放松
，房价就难以再上涨，过多持有只会白白增加持有成本 。此外 ， ”房住不炒“成为了社会共识
，靠买房赚钱越来越并不容易，所以也到了适度减持房产的窗口期
。对有购房需求的群体来说 ，楼市降温本身就是一大利好因素
，而且目前开发商有回笼资金的需求，多套房拥有者也有把多余的空置的房产卖掉的意愿 ，所以无形中不仅仅增加了买房机会
，也有助于大家选到高性价比的房子。

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